Dokedy ešte porastú ceny za bývanie?

Pridané 16.02.2017

Ako je to vlastne s cenami nehnuteľností? Dokedy ešte porastú?

Existuje zázračná veta, ktorá zastaví rast cien bytov?

 

Stretávam známych a pýtajú sa ma, dokedy ešte porastú ceny za bývanie. To sú samozrejme tí, ktorí chcú kupovať. Tí, čo predávajú si mädlia ruky, lebo práve sa nachádzame na trhu predávajúceho.

Pravdou je, že ceny nehnuteľností za posledný rok vzrástli v priemere o 10%. Pre každú časť Slovenska je to samozrejme iné, nemožno porovnávať Bratislavu a ostatné časti Slovenska, dokonca aj v rámci okresov je to veľmi diferencované. Nebudem tu rozpisovať čísla, ktoré prináša NBS, alebo tie, o ktorých ste čítali v správach. Chcem hovoriť z vlastnej skúsenosti realitného makléra o vývoji cien priamo v Prešove.

Čo sa týka cien bytov, tie naozaj za posledný rok vzrástli. U 3izbových bytov sme zaznamenali nárast o cca 10%, u dvojizbových bytov dokonca 20%.

Reálny príklad: Kým v roku 2015 sme 3 izbový byt na Sídlisku III predali za 70tisíc, takmer rovnaký už v máji 2016 stál 75tisíc a v decembri 82tisíc. To je nárast o 17% !!!

 2 izbový byt na Sídlisku III v roku 2015 predaný za 42tisíc, v roku 2016 za cenu 50tisíc. Nárast 20%!!!

Čím menej žiadaná lokalita, tým nižší nárast ceny samozrejme. Nižší nárast cien bol v menej žiadaných lokalitách ako je Sekčov, Sídlisko II, samozrejme aj tu sú preferované ulice, kde ceny rástli viac. Z toho je vidieť, že absolútne najdôležitejším kritériom pri výbere bývania je lokalita, nie cena. Aj preto ceny v žiadaných lokalitách vyleteli do výšky.

Ak zistíme, čím bol tento nárast cien spôsobený, budeme vedieť predpovedať, ako sa budú hýbať ceny v roku 2017. Dôvodom boli:

  • Nízke úrokové sadzby za hypotéky a priaznivé podmienky na ich poskytovanie, tiež snaha vyčerpať úvery predschválené za výhodnejších podmienok do konca roka 2016, čo spôsobilo veľký dopyt po bytoch

 

  • Malá ponuka bytov v predaji – byty sa predávali rýchlo a predávajúci často pri veľkom počte záujemcov cenu zvyšoval

 

  • Slabá alebo dokonca nulová výstavba nových bytov v Prešove

 

V predaji domov je situácia opačná. Vzhľadom na to, že nastal stavebný boom a vo veľkom sa predávajú pozemky, rastú predovšetkým ceny pozemkov a ceny novostavieb. Ceny starých domov tak naopak klesajú.

A toto by si mali uvedomiť niektorí majitelia starších nehnuteľností, ktoré sú na trhu už viac ako 3 roky. Tí, ktorí tento vzorec pochopili, už predali. Tí, ktorí sa stále držia „výhodnej lokality, veľkej záhrady, veľkého domu“, budú aj tak v konečnom dôsledku nútení cenu znížiť.

Hovorím to preto, lebo viem o domoch, ktoré začínali s cenou 180tisíc a po štyroch rokoch sa predali za 85tisíc! Možno si ich majitelia neuvedomili, že momentálnym trendom je výstavba bungalovov okolo do 100m2 na pozemku 5-7á. Častejšie to však nechcú počuť. Aj tu vládnu zákony trhu a buď sa ceny starých domov prispôsobia dopytu, alebo sa jednoducho nepredajú. Čo pre ich majiteľov znamená dodatočné náklady na ich údržbu a „postupné stárnutie“ nehnuteľnosti.

V roku 2017 už nastali určité zmeny, ktoré by mohli pomôcť tomu, aby sa zvyšovanie cien bytov zastavilo:

  • Nízke úrokové sadzby síce naďalej zostávajú, ale banky sprísnili podmienky ich poskytovania, hlavne čo sa týka výšky financovaného objemu. Keďže banky smerujú poskytovanie hypoték do výšky 80% z hodnoty bytu podľa znaleckého posudku, kupujúci tak musí mať vlastné zdroje v dostatočnej výške nielen, preto, že banka mu nepreplatí celú kúpnu cenu, ale aj preto, že kúpna cena dnes prevyšuje znaleckú hodnotu. Individuálne je možné vybaviť aj 90 či 100%, ale nemožno sa spoliehať na udelenie výnimky.

A nevybabrete s bankou ani tak, že Vám znalec cenu v posudku nadhodnotí. V procese schvaľovania majú banky svojich interných znalcov, ktorí tak či tak upravia znaleckú hodnotu podľa podmienok banky a vy tak môžete byť nemilo prekvapený.

Z toho vyplýva, že kupujúci si nebudú môcť dovoliť kúpiť tak drahé byty a predávajúci , ak chcú predať, budú musieť ceny aspoň o trochu znížiť.

Orientačný príklad: 3 izbový, kompl. zrek. byt 64m2 na Sekčove je dnes v predaji za 70tisíc eur, znalecká hodnota 1000 eur/m2 t.j. 64.000eur, hypotéka 80% 51.200eur, nutnosť vlastných zdrojov 18.800eur

  • Čo sa týka ponuky bytov, tu je situácia stále rovnaká. Istá zmena môže nastaviť  počas leta, kedy sa dá predpokladať , že do ponuky prídu byty tých majiteľov, ktorí si postavili novostavby a leto a jeseň je obdobím sťahovania do nového bývania. Tu sa dá predpokladať krátkodobý pokles cien bytov.

 

  • Avšak, ak si uvedomíme, že ceny starých bytov dnes dosiahli úroveň, za akú sa predávali v roku 2015/2016 novostavby, pokles cien, nebude až taký zreteľný, akoby sme všetci očakávali. Problémom je, že sa v Prešove nestavajú žiadne nové byty. A tak pokiaľ sa nezačne ich výstavba, nedá sa očakávať, že by ceny za staré byty klesli.

 

  • To sú jednoduché trhové pravidlá ponuky a dopytu.  Všimli sme si však začiatkom roku 2017 na trhu ešte jednu zásadnú vec a to je správanie kupujúcich. Pri tak vysokých cenách za bývanie našli svoju psychologickú hranicu, kedy si jednoducho povedia: „Toto ja za byt už nezaplatím. Počkám.“ A toto je asi jediný spôsob ako zastaviť nárast cien bytov.

 

Ako realitný a finančný poradca v jednom si myslím, že ak sa trojica, predávajúci-banka-kupujúci, nezačne správať rozumne, reálne hrozí, že raz tá realitná bublina praskne. A to len potom bude rachot ...

 

Ing. Štefan Hofer, realitný maklér a finančný sprostredkovateľ  Reality Hofer





Tlačiť stránku

Sociálne siete




Nechajte si posielať rady z našej poradne

Ak nám necháte svoju mailovú adresu, pošleme Vám každý nový článok alebo video, ktorý sem pridáme. A vy tak neprídete o zaujímavé informácie, ktoré by mohli byť dôležité pre Vaše bývanie.

Realitná poradňa

 

Vašu emailovú adresu spracúvame za účelom odosielania poradenských článkov a videí z oblastí predaja nehnuteľností na základe Vášho súhlasu. V zmysle zákona č.18/2018 Z.z. o ochrane osobných údajov Vaše osobné údaje chránime podľa týchto zásadNebojte sa, Vaše údaje sú u nás v bezpečí a neposkytujeme ich tretím osobám. Svoj súhlas s ich spracovávaním môžete kedykoľvek odvolať. 

Zdieľať článok

 
 

      © 2017 - Realitná poradňa Reality Hofer
Digitální obchodník