Predaj nehnuteľnosti a DPH

Kedy sa na občana, ktorý predáva nehnuteľný majetok, vzťahuje zákon o DPH?

Čo hovorí zákon o DPH?

Občan pri predaji svojho súkromného nehnuteľného majetku koná v postavení zdaniteľnej osoby, ak pred dotknutým predajom podnikne aktívne kroky k predaju nehnuteľností uplatnením podobných prostriedkov, aké používajú podnikateľské subjekty (výrobcovia, obchodníci, firmy poskytujúce služby). Takéto aktívne kroky môžu pozostávať okrem iného zo zavedenia inžinierskych sietí na týchto pozemkoch, ako aj z využitia overených marketingových krokov, čiže ide o činnosti, ktoré nie sú normálne začlenené do rámca nakladania so súkromným majetkom.

Keď si to zhrnieme, občan má pri predaji nehnuteľnosti postavenie zdaniteľnej osoby, keď ide o

  • opakovaný nákup a predaj nehnuteľností
  • za účelom získania príjmov majúcich sústavnú povahu
  • a pred predajom dotknutých nehnuteľností realizuje aktívne úkony, aké zvyčajne vykonávajú podnikateľské subjekty

pričom musia byť splnené všetky tri podmienky. V tomto prípade sa na neho vzťahuje zákon o DPH a je povinný z takto získaných príjmov odviesť DPH.

Na účely zákona o DPH sa za nehnuteľnosť považujú pozemky a stavby alebo ich časti (napr. byty, nebytové priestory) spojené so zemou pevným základom; pozemky môžu byť stavebné, poľnohospodárska pôda, lesná pôda.

Príklad :

  1. Ak občan kúpi pozemok, rozparceluje ho, privedie tam inžinierske siete a jednotlivé parcely ďalej predáva, koná „ako podnikateľ“ a má povinnosť odviesť z takto získaných príjmov DPH.
  2. Alebo ak občan získal budovu, na základe stavebného povolenia prestaval budovu na byty, ktoré prostredníctvom reklamy (napr. bilboardov) ponúka na predaj, tiež koná „ako podnikateľ“ a predaj podlieha zákonu o DPH.

Kedy sa na občana, ktorý predáva nehnuteľný majetok, nevzťahuje zákon o DPH?

Ak občan predáva svoj súkromný nehnuteľný majetok v postavení súkromnej osoby, tento predaj nie je predmetom DPH - nepodlieha zákonu o DPH. Pri predaji nie je rozhodujúce, akú výšku príjmu dosiahne z predaja, rovnako je bezpredmetné, aké množstvo nehnuteľností predáva a v akom časovom období. Takéto predaje patria do rámca nakladania so súkromným majetkom a pri ich realizácii občan nemá postavenie zdaniteľnej osoby.

Príklad:

  1. Ak občan predal svoj rodinný dom so záhradou za cenu 100 000 eur. Podlieha tento predaj zákonu o DPH?

V tomto prípade občan koná ako súkromná osoba a preto tento predaj nepodlieha DPH.

  1. Ak občan zdedil nehnuteľnosti: rodinné domy, stavebné pozemky, poľnohospodársku pôdu (spolu 10 nehnuteľností). Občan predal predmetné nehnuteľnosti v priebehu 6 mesiacov pričom dosiahol príjem 200 000 €. Podliehajú tieto predaje zákonu o DPH?

V tomto prípade občan koná ako súkromná osoba a preto tento predaj nepodlieha DPH.

  1. Ak fyzická osoba, živnostník - platiteľ DPH podnikajúci v stolárstve, predal svoj súkromný majetok - rodinný dom (novostavbu) v cene 150 000 eur, ktorý nemal zaradený v obchodnom majetku svojej firmy. Podlieha tento predaj zákonu o DPH?

Takáto osoba pri predaji rodinného domu, ktorý využívala výlučne na súkromné účely ako občan, nekoná v postavení zdaniteľnej osoby a preto k cene nehnuteľnosti nemá dôvod uplatňovať 20% DPH i napriek skutočnosti, že ako živnostník je platiteľom DPH.

V prípade, že fyzická osoba – živnostník, alebo podnikateľ má nehnuteľný majetok, ktorý predáva, zaradený v obchodnom majetku, takýto predaj podlieha zákonu o DPH.

  1. Občan zdedil poľnohospodársku pôdu, ktorá sa v neskoršom období zmenou územného plánu obce stala pozemkom určeným na zastavanie. Občan predmetný pozemok rozparceloval a jednotlivé stavebné pozemky odpredal záujemcom. Podliehajú tieto predaje zákonu o DPH?

 Pri predaji stavebných pozemkov občan nekoná „ako podnikateľ“, aktívne nepodnikol žiadne kroky na zhodnotenie pozemku, nepriviedol tam inžinierske siete a podobne preto daný predaj nepodlieha zákonu o DPH. Rozparcelovanie pozemku patrí do rámca nakladania so súkromným majetkom.

Registrácia za platiteľa DPH

Ak sa na občana pri predaji nehnuteľnosti vzťahuje zákon o DPH (opakovane predáva nehnuteľnosti za účelom dosahovania opakovaného príjmu a pred predajom dotknutých nehnuteľností realizuje aktívne úkony, aké zvyčajne vykonávajú podnikateľské subjekty), musí sa registrovať sa za platiteľa DPH. Registrácia môže byť: povinná, dobrovoľná, zákonná.

Povinná registrácia

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak dosiahne príjem – obrat z predaja nehnuteľností 49 790 eur za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov. Ak občan (zdaniteľná osoba) dosiahne obrat 49 790 eur skôr ako za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, napr. už za 2 alebo 3 po sebe idúce kalendárne mesiace, je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa už v nasledujúcom mesiaci po dosiahnutí obratu. Viac v zákone o DPH

Dobrovoľná registrácia

Občan (zdaniteľná osoba) môže podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH aj pred dosiahnutím zákonom stanoveného obratu, kedy daňový úrad posúdi, či danú osobu zaregistruje.

Platiteľom DPH sa preto nestáva automaticky na základe podanej žiadosti, ale až po jej posúdení daňovým úradom, pričom daňový úrad nemusí žiadosti kladne vyhovieť.

Zákonná registrácia

Občan (zdaniteľná osoba) sa stáva platiteľom DPH zo zákona dňom, kedy dodá stavbu, jej časť alebo stavebný pozemok alebo príjme platbu pred ich dodaním, a to tým dňom ktorý nastane skôr, ak sa má z dodania dosiahnuť príjem 49 790 €. Do tohto príjmu sa nezahŕňa dodanie stavby, alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po 5 rokoch od 1. kolaudácie stavby alebo jej časti alebo po 5 rokoch odo dňa 1. užívania stavby alebo jej časti.

Deň dodania nehnuteľnosti na účely zákona o DPH je deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, alebo deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností, podľa toho, ktorá skutočnosť nastane skôr.

Takáto registrácia sa uplatní v prípade, že občan ( zdaniteľná osoba ) postupne dodáva pozemky, alebo byty, alebo prijíma platby za tieto nehnuteľnosti ( aj zálohové platby ), pričom rozhodujúce pre registráciu je hodnota predanej nehnuteľnosti, aj keď bola zaplatená len  čiastková zálohová platba nižšia ako 49 790 €, ak hodnota predávanej nehnuteľnosti je viac ako 49 790 €.

Čo je oslobodené od DPH?

V zmysle zákona o DPH je oslobodené od dane dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po 5 rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, alebo po 5 rokoch odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti. Byty a nebytové priestory sa na účely oslobodenia od dane podľa prvej vety považujú za časť stavby.

Podľa zákona o DPH je oslobodené od dane dodanie pozemku - poľnohospodárska pôda.

Čo si možno odpočítať od dane?

Vo všeobecnosti pri predaji nehnuteľnosti si platiteľ môže odpočítať daň z prijatých tovarov a služieb vtedy, ak tieto použije na účely svojho zdaňovaného predaja nehnuteľnosti a splní vecné a časové podmienky na odpočítanie dane.

To znamená, že ak platiteľ realizuje iba predaj stavebných pozemkov, resp. predaj bytov, pri ktorých uplatňuje daň, môže si odpočítať daň z kúpených tovarov a služieb v plnom rozsahu, ak tieto  použije na účely predaja predmetných nehnuteľností a časovo a vecne súvisia s predajom ( napr. právne služby prii vypracovaní kúpno-predajných zmlúv ).

 

Ing. Adriana Hoferová, realitný poradca a majiteľ Reality Hofer

Zdroj : portál Finančnej správy SR www.financnasprava.sk

 

 

 

 

 

 





Tlačiť stránku

Sociálne siete




Nechajte si posielať rady z našej poradne

Realitná poradňa

Zdieľať článok

 
 

      © 2017 - Realitná poradňa Reality Hofer
Digitální obchodník